2026 年 6 月 4 日，新交所上市工业不动产信托凯德腾飞 REIT（CLAR，代码 A17U）发布资产收购公告，以1.339 亿新元现金收购新加坡大士 5 号大道现代化坡道物流仓库，交易价格较独立估值折价 1.5%，本次收购具备 DPU 增厚效应，持续夯实信托稳定租金收益底盘，加码新加坡核心物流资产布局。
一、交易核心基础信息
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标的物业概况物业地址：5 Tuas Avenue 5，2021 年建成七层坡道式高标准物流仓，总建筑面积 539,922 平方英尺；硬件配置 13 米层高、每平方米 30 千牛承重，6 层可直达 40 尺集装箱货车坡道，适配跨境电商、高端制造、区域分拨仓储需求。区位优势：紧邻大士超级港、裕廊港、新马第二通道，覆盖东南亚跨境货流核心通道，产业需求长期坚挺。卖方为兴兴运输私人有限公司，交易由世邦魏理仕工业资本市场团队居间促成。
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交易对价与估值物业独立市场估值 1.36 亿新元，最终成交价 1.339 亿新元，折价 1.5%；全部以自有现金一次性支付，不含股权增发，不会稀释原有持有人权益。项目综合总投入约 1.365 亿新元，涵盖收购价款、交易手续费、管理服务费等全部成本。
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租约与收益表现物业剩余稳定租约 5 年，租金设置年度递增条款，现金流具备成长性；交易前置净物业收益率 6.6%，扣除交易相关成本后净收益率 6.5%，在新加坡工业物业市场处于优质区间。
二、DPU 增厚测算
按照模拟口径，假设资产于 2025 年 1 月 1 日完成交割，全年度折算后：
本次收购可每信托单位新增分派 0.033 新加坡分，分派增厚幅度 0.2%，直接提升持有人年度分红收益，是典型收益增值型资产并购项目。
三、收购战略意义
- 优化全球资产组合，提升物流资产占比
收购完成后，CLAR 全球物流资产规模增至 49 亿新元，物流品类占整体资产组合比重升至 26.2%，巩固新加坡本土核心资产基本盘，契合信托聚焦成熟市场优质仓储的长期策略。
- 把握区域跨境物流红利
依托大士港口区位优势，承接 RCEP、“中国 + 1” 产能转移带来的东盟进出口仓储需求，物业出租率、续租租金具备长期上行支撑。
- 低成本扩储，平衡资产负债结构
本次全额现金支付依托信托存量闲置资金，无需新增高息贷款，维持稳健杠杆水平；以折价购入成熟满租物业，规避新建厂房周期成本与空置风险。
- 完善新加坡本地仓储布局
叠加此前罗央新月物流资产，CLAR 形成覆盖大士、裕廊、罗央的新加坡全域仓储网络，强化区域工业不动产龙头地位。
四、管理层观点
凯德腾飞 REIT 管理首席执行官表示，本次收购符合组合焕新战略，持续吸纳新加坡高流动性、高需求现代化坡道仓；长周期递增租约能够对冲宏观经济波动，稳定分派现金流，为单位持有人带来可持续收益增长。新加坡作为区域物流枢纽，工业仓储物业长期具备避险配置价值。
五、行业后市解读
2026 上半年新交所 S-REIT 板块资金持续流入，相比写字楼、零售地产，物流仓储信托抗周期属性突出。新加坡核心坡道仓储供给稀缺，靠近港口的高标准物业估值、出租率韧性更强。
机构预判，后续凯德腾飞 REIT 将持续执行 “成熟资产收购 + 低效物业出清” 循环策略，持续扩充高收益物流资产池，DPU 具备稳步抬升空间。
