丰树工业信托 25/26 财年全年业绩发布 DPU 同比下滑 6.3% IDC 资产占比攀升至 57.3%
导语
2026 年 6 月，新交所上市工业不动产信托丰树工业信托（MINT）正式披露 2025/26 完整财年经营财报。受上一财年资产处置一次性收益基数较高、北美部分工业物业租约调整拖累，信托全年单位分派（DPU）同比回落 6.3%；与此同时，管理层持续推进资产结构重塑，批量剥离传统低效厂房，加码算力基础设施，数据中心资产在整体资产池占比大幅提升至 57.3%，算力资产成为信托核心增长支柱。
一、全年核心经营数据
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分派收益表现本财年单位分派 DPU 同比下滑 6.3%，核心原因系去年同期处置海外物业带来大额一次性增值收益，本财年无同类非经常性收益支撑；叠加北美老旧工业园区续租租金承压，拉低整体租金总收入。剔除一次性损益后，核心经营性租金收入保持平稳，亚太区域物流、数据中心物业租金实现正向增长。
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资产规模与租户结构截至财年末，丰树工业信托全球管理资产总值达 83 亿新元，持有全球 136 处工业、仓储、数据中心物业，合作企业租户超 2000 家，覆盖制造、跨境物流、云服务商、AI 算力企业等多元赛道。
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资产结构重大调整经过一整年持续的资产置换、并购布局，数据中心资产规模大幅扩张，占信托总资产比重升至 57.3%，正式超越传统工业厂房、普通仓储，成为第一大资产品类。传统欧美老旧工业物业持续出清，占比持续收缩，投资重心全面向亚太高景气算力市场倾斜。
二、年内关键资产处置动作
本财年 6 月完成美国费城数据中心资产出售，交易对价 1870 万新元，成交价格较第三方独立估值溢价 4.3%，顺利兑现存量资产增值收益。
本次处置回笼资金全部用于两大方向：
- 新增新加坡、东南亚高标准 Tier 3 数据中心股权收购；
- 补充运营流动资金，优化信托整体负债结构，控制融资成本。
三、业绩下滑细分原因拆解
- 一次性收益对比基数差异
24/25 财年信托处置多笔海外成熟工业物业，录得大额资产处置收益，抬升当年 DPU 基数；25/26 财年以资产置换为主，大额出售项目较少，无同等规模额外收益。
- 海外传统厂房租金承压
北美非核心区域老旧厂房市场需求疲软，部分租户缩减租赁面积，续租租金议价空间走弱，该板块租金收入小幅下滑。
- IDC 扩张短期资本开支增加
批量收购、改造数据中心带来阶段性资本投入，短期小幅压缩可分派现金流，长期将依靠算力行业高景气度提升租金收益。
四、管理层中长期战略规划
- 持续出清低效传统资产
逐步剥离欧美缺乏增值潜力的老旧通用厂房，减少周期波动拖累，持续回笼现金流。
- 重仓亚太算力基础设施
新加坡、越南、马来西亚、日本 Tier 3 数据中心为核心布局标的，抓住全球 AI、云计算算力扩张红利，进一步拉高 IDC 资产占比。
- 布局东南亚冷链仓储配套
依托 RCEP 贸易增量，择机收购港口周边冷链物流资产，打造 “数据中心 + 跨境仓储” 双资产组合，分散单一赛道风险。
- 维持稳健杠杆水平
依托现有充足现金储备搭配低成本银团贷款，严控综合融资利率，保障长期稳定分派能力。
五、行业机构解读
市场分析人士指出，本次 DPU 下滑属于一次性基数扰动，并非基本面恶化。丰树工业信托主动加码数据中心赛道契合行业长期趋势，AI 算力需求具备长期刚性，IDC 物业租约期限更长、租金增速优于传统工业厂房。
短期受海外资产拖累收益承压，但中长期资产结构优化完成后，信托分派水平有望重回上行通道。在新交所 S-REIT 板块中，算力资产占比领先的工业信托具备更强长期配置价值。
六、后市催化看点
- 下半年将落地多笔东南亚数据中心收购，进一步提升算力资产权重；
- 北美低效厂房持续处置，持续增厚可投资现金流；
- 市场降息预期落地后，信托融资成本下行，有望释放更多可分派收益；
- 新加坡本地高端仓储、IDC 资产租金持续稳步上行，对冲海外业务波动。
